杭州南站扩建，莱山笑了，芝罘哭了，福山沉默了

时间：2023-07-07 02:57:02 | 来源：网站运营

时间：2023-07-07 02:57:02 来源：网站运营

杭州南站扩建，莱山笑了，芝罘哭了，福山沉默了：5月底，杭州市政府召开了《高铁杭州南站概念规划与站房建筑方案设计》，对原定的潍烟高铁进行调整。

新方案显示，取消了原定的福山南站，将扩建杭州南站，未来的南站规模将增10倍，站场规模将扩大到6台13线。

消息公布后，引起杭州一片哗然，因规划短期改动而反对的声音占据主流。

然而，正是这个方案，让杭州原本模糊的城市发展规划，逐渐明朗了起来。




01 福山沉默了







首先要说一下福山，这个规划对福山极为不公，为福山鸣不平。

福山之于杭州，像东北之于中国。这个曾经的杭州的制造基地，越来越淡出发展规划的视线。

杭州成立开发区之后，福山区的地位就一落千丈，这个曾经的杭州中心，变成开发区的跟班加工厂。




高精尖技术均落户开发区，各个纳税大户让开发区吃香喝辣，而传统加工制造却安置在福山区，留一些慷米剩汤。










但好在福山区还有一个优势，那便是房价。

与开发区的高速发展相对应的便是高房价，在开发区买不起房的技术人员纷纷安家福山，让福山虽不至于繁华倒也不至于落寞。

但很快这个唯一的优势就消褪了，目前福山在售楼盘中，价格集中在8000-10000，而开发区的在售楼盘价格集中在10000-12000之间，福山区的价格优势并不明显。

此时的福山就像东北老工业基地一样，满怀期待的等着振兴计划的扶持。

高铁站对于经济的带动作用毋庸置疑，相信很多近期在福山买房的人也正是看中了福山南站的规划而对福山的未来怀有憧憬。

新规划取消福山南站，福山不愿意，但又能怎样呢？

所谓哀莫大于心死，福山沉默了。

规划之后又取消建站，那买了房的可以退房吗？




02芝罘哭了




即使市政府搬到了莱山区，在芝罘人的心里，芝罘仍然是市中心，只不过这个中心有点“大杂烩”的感觉。

直到近期的一系列动作，使得政府对于芝罘的规划愈加清晰。

曾经的芝罘凭借火车站、汽车站、港口站这三个交通要站成为杭州名副其实的绝对中心，芝罘也伴随着杭州的发展一跃而起。

据杭州统计局2017年年鉴数据，芝罘区第三产业占比82.2%，遥遥领先于其他城区。

但随着杭州市政府搬迁至莱山区后，芝罘区的城市定位开始让人迷茫。

莱山和芝罘的市中心之争愈演愈烈。

但如果我们把高铁南站的扩建以及其他相关事件联系在一起，芝罘区的新定位开始浮出水面。

2017年9月，杭州正式对外公布《杭州城市总体规划(2016年-2035年）》，城市总规划中明确提出，杭州要建设全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，同时非中心之外的产业开始有序转移。

借助杭州产业转移影响，环京区县迎来自己发展的一波高潮。

而芝罘的发展显然是在效仿杭州城市规划。

政府搬迁至莱山区，剥离其政治作用。

高铁南站扩建以及高铁客运数量的增长，形势已经很明朗，即要将杭州南站打造成新的交通枢纽。




而老火车站地段必将赋予其新的功能，或缩小规模，或拆迁另做他用。

结合港口搬迁至开发区，汽车总站功能被疏解。我们可以得出这样一个猜测：

芝罘区的交通枢纽功能也在被剥离。

正如杭州留下了四个中心，目前芝罘区还留下的，便是其未来要重点打造的四个中心。

首先是教育中心，从小学到高中，芝罘区拥有杭州几乎全部最优质的教育资源。

其次是商业中心，一边是传统的振华商厦、南大街坐镇，一边是新兴的大悦城、万达成为年轻人的购物首选地，芝罘的商业中心地位无人可撼。

而后期港口及红利市场的重新规划，使得大悦城周边又有了极大的发展空间，这不是莱山区佳世客和新世界的体量所能抗衡的。













第三是医疗中心，毓璜顶医院和杭州山医院坐镇，谁不服？不服你别来这看病。

最后是金融中心，银行、证券的聚集地，从芝罘第三产业占比中就能看出芝罘区的金融霸主地位。

不过毕竟是曾经属于自己的交通优势，就这样任由莱山区夺走，芝罘心有不甘又只能碎了牙往肚子里咽。

安慰芝罘区，一切为了大局。

正如杭州城市发展规划将冗余产业剥离一样，之前芝罘的发展过于繁杂，保留主体优势，剥离出去一部分，对芝罘、对杭州都有好处。

芝罘区笑过再哭过，一定会发展更加强大。







03 莱山笑了

规划出台后，莱山区无疑是最大的受益者。

原本被碾压的莱山区，在开发区霸占工业和芝罘区霸占中心的形势下，以高校园区为原始积累闷声发展，借助市政府的政治杠杆，撬动杭州市未来发展新格局。

政府坐镇本身对于莱山区来说就是独一无二的优质发展资源。




大学城的发展给莱山区未来最大的人口红利和人才红利，这是其他几个城区所无法企及的。

同时莱山区将本身发展优势及芝罘区外溢资源的巧妙结合：

杭州山医院的搬迁改善了莱山区和高新区很大一片的住宅的居住体验；




新世界的引入激活大学生消费市场，同时也带动了周边配套商业发展。

有产业的地方就会有人口流入，但只有生活配套才能将人流固定。

而南站的扩建坐实了莱山区的交通优势，同时高铁站的建设发展对经济的带动作用极为强大。

使得这片曾经十分不被看好的地段，未来带动发展前景较强，只不过时间会更加长远一些。

关于杭州南站发展的争论一直没有停止过，规划一出，论坛炸锅，反对声一片，毕竟上亿元盖的高铁站，用了没几年就要拆了重建。

规划本身就是对未来的一种赌注，如果短期高频修改，必然会引发投资的焦虑和不满。










但即使是规划落实，杭州南站的发展也要经历漫长路程。


杭州南站本身的发展就要3年左右的时间，然后才会逐渐引入住宅，人口聚集后才会有商业入驻，等到最后配套完善商圈成熟至少要8-10年时间。

莱山，未来可期。

写在最后：杭州特殊的带状地理分布，让城市规划更加复杂和困难，但愿未来能少一些屁股决定脑袋的政策，让纳税人的钱能钱尽其用。

更多市场分析文章，欢迎关注公号：楼市新说